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2026-09-04 · clean-ym.com
近日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），金融监管总局印发《个人住房贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）等五个管理办法。 《意见》指出，个人住房贷款期限最长不超过40年，较之现行规定延长10年。《办法》进一步明确了贷款延期规定：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限
近日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），金融监管总局印发《个人住房贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）等五个管理办法。
《意见》指出，个人住房贷款期限最长不超过40年，较之现行规定延长10年。《办法》进一步明确了贷款延期规定：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。
同时，新规延后个人住房贷款发放时点，从制度层面确保购房人“能拿房、再还贷”，进一步防范住房逾期交付引发金融风险。
各银行新规实施情况如何目前已有多家银行称办理房贷可选择40年期限，存量房贷也可延长至40年。新浪金融研究院咨询不同地区国有大行房贷工作人员了解到，新增贷款期限最长40年已经确定并可办理，实施细则仍待通知。
值得注意的是，这一贷款期限并非适用于所有购房者。例如， 招商银行 规定借款人年龄加贷款期限不得超过70岁。这意味着按照该行当前规定，只有30岁以下购房者才可贷满40年。
8月28日，为深入贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式的决策部署，完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
同日，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，印发《个人住房贷款管理办法（试行）》等五个管理办法，合理调整贷款发放时点、适当优化收入偿债比上限要求、延长贷款期限上限，与《意见》共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
时隔二十余年，房贷期限迎来新调整。《意见》明确，个人住房贷款期限最长不超过40年，较1999年出台规定延长10年。贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行到期一次还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
央行有关负责人指出，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
对于新规实施情况，新浪金融研究院咨询 建设银行 北京地区某分行房贷工作人员了解到，新增贷款期限延长至40年已经确定；存量贷款延期政策则尚未落地，具体实施情况还有待进一步通知。
北京某 工商银行 房贷工作人员回应称，新规执行细则目前还没有下发，但应该很快会有通知。该行客服表示，具体贷款期限取决于借款人的意愿、年龄、征信等多种因素，由贷款人和经办行协商确定。
此外，新浪金融研究院询问华北地区某 农业银行 房贷工作人员得知，其所在的支行网点目前尚未接到正式实施细则通知，但已经可以办理40年期贷款。
不同银行和地区新规落地进度有所差异。据公开报道，目前已有多家银行办理房贷可选择40年期限，存量房贷也可延长至40年。8月31日，农业银行宁波分行已受理市民的40年房贷申请，并完成全部个人住房贷款系统版本更新。
对于存量贷款延期政策，有银行已作出具体规定。 交通银行 客服表示，该行存量个人住房按揭贷款延长期限累计最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不超过40年。
值得注意的是，40年期限作为贷款期限上限并非适用于所有购房者，银行对贷款年龄存在一定限制。新浪金融研究院从招商银行客服处了解到，该行规定借款人年龄加贷款期限不得超过70岁。这意味着按照该行当前规定，只有30岁以下购房者才可贷满40年。对于后续新规落地后年龄上限是否会随之提高，目前尚未可知。
上述银行客服表示，该行已注意到个人住房贷款期限延长政策，将严格按照监管要求执行，后续将公布具体执行要求。
在贷款审批与发放环节，《办法》为二手房交易做出“带押过户”等便利性安排，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接，进一步降低房屋交易成本，更好满足改善性住房需求。
此外，新规还确立了还款能力下限。《办法》指出，贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限。其中，月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。
对于上述还款能力标准，不同银行设有不同的具体考核准则。例如，招商银行规定月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含），工商银行规定月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含）。
在房地产开发与销售等领域，新规进一步加强制度规范。配合商品住房销售制度改革，重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。
在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。《意见》要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。
同时，房地产开发贷款期限也应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。根据《意见》，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。
在销售阶段，新规从制度层面确保购房人“能拿房、再还贷”，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。《意见》要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
苏商银行特约研究员付一夫对新浪金融研究院表示，本次新规标志着中国房地产正迈向“现房优先、居住为本、风险可控”的新发展模式。他指出：“这不是一次修修补补的局部调整，而是一场系统性、结构性的制度重构。从销售到信贷，从购房者到开发商，从商业银行到信托公司，每一个环节都被重新定义。”
此外，央行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例政策，并对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理。
《办法》明确，个人住房贷款首付比例不得低于中国人民银行、国家金融监督管理总局确定的最低首付比例。贷款人可以根据当地房地产市场情况、住房项目情况、借款人信用状况和还款能力等因素合理确定具体首付比例。同时，借款人已支付的定金可以纳入首付款计算。
对于购房消费者而言，付一夫认为，未来的购房者将以优先并有序推行的现房销售为主要选择方向，“所见即所得”不再只是营销口号，而是制度方向。拿到房子才开始还贷，烂尾风险大幅降低。贷款期限可延至40年，月供压力有效缓解。交房即交证——交付时即可同步取得不动产权证书，办证难成为历史。“可以说，过去三十年购房者承受的几乎所有‘痛点’，都被这轮改革系统性触及。”
国有六大行上半年房贷缩水超5000亿
与此同时，上市银行近期密集披露2026年半年报，房地产金融市场表现如何
从半年报数据来看，受上半年房地产市场持续调整、居民消费仍待复苏等因素的影响，多家国有大行与股份行个人住房贷款和信用卡贷款规模有所下降。
以工商银行为例，截止6月末，工商银行个人住房贷款5.74万亿元，较去年末下降2.30%；在全部贷款项目中占比17.9%，较去年末下降1.4个百分点；不良贷款率则由去年末的1.06%抬升至1.29%。
其他国有大行个人住房贷款也有所回落。截止6月末，建设银行、农业银行、 中国银行 、 邮储银行 、交通银行个人住房贷款余额分别为5.86万亿元、4.73万亿元、3.91万亿元、2.34万亿元、1.40万亿元，均较去年末有不同程度的下降。六家国有银行房贷合计缩减超5000亿元。
在资产质量方面，除农业银行外，截至6月末，其他五家国有大行个人住房贷款不良贷款率均较去年末有所上升。
在股份制银行中，报告期末，招商银行个人住房贷款余额1.39万亿元，较去年末下降1.77%； 中信银行 个人住房贷款余额1.09万亿元，较上年末增加3.34亿元； 兴业银行 个人住房及商用房贷款1.04万亿元，较去年末下降2.66%，在个人贷款中的占比较去年末上升0.6个百分点。
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